Sprawdziłem plik GML wersji roboczej z 31 lipca 2026 r. strefa po strefie i nałożyłem go na obowiązujące plany miejscowe, rysunek Studium z 2014 r., ewidencję budynków i działek oraz 108 zgeokodowanych konfliktów planistycznych z ostatnich dziesięciu lat. Porównałem go też z dwiema wcześniejszymi wersjami roboczymi, z 3 października i 18 grudnia 2025 r. Poniżej miejsca i mechanizmy, które wymagają wyjaśnienia, zanim projekt pójdzie dalej.
Każde ustalenie to sygnał do weryfikacji, a nie dowód czyjejkolwiek złej woli. Projekt nie ma opublikowanego uzasadnienia, więc intencji autorów nie da się odczytać z danych. Zakres i ograniczenia metody opisuję na końcu.
Pokaż na mapieMapa jest w osobnej karcie przeglądarki. Symbole stref, numery obszarów i spraw oraz nazwy planów w tej analizie są odnośnikami: przenoszą mapę we właściwe miejsce.
Duże tabele pokazują na początku kilkanaście pozycji. Wydruk (Ctrl+P) obejmuje tabele w takim stanie, w jakim są na ekranie, i podaje, ile pozycji pominięto. Wydruk jest długi: bez rozwijania tabel ma ponad 150 stron A4 (najwięcej zajmują opisy 108 konfliktów), a z rozwiniętymi wszystkimi tabelami ponad 400.
Nie udało się wczytać pliku analiza/dane.js. Tekst analizy jest kompletny, ale duże tabele są puste.
Tereny usługowe i produkcyjne z planów miejscowych w strefach mieszkaniowych. Teksty 84 planów: na 227 ha plan nowych mieszkań nie dopuszcza, na 124 ha dopuszcza je z limitem (m.in. 37 ha na Klinach, do 50% zabudowy), na 22 ha je przewiduje.
Sprawdzone w tekstach uchwał. Na 52 ha plan zakazuje nawet usług chronionych przed hałasem. Na 45 ha plan uchwalono w 2022 r. lub później. W 38 terenach intensywność w POG jest co najmniej dwa razy wyższa niż w planie.
Teren po Plazie i Miastoprojekt były strefą wielorodzinną w październiku i w grudniu 2025. Zmieniono je dopiero 31 lipca 2026.
Z usług i przemysłu: Rybitwy, Płaszowska, Kliny (grudzień), Osiedle Oficerskie, Czyżyny–Łęg, Siewna (lipiec). W tym samym czasie strefa wielorodzinna jako całość malała.
Nie ma prognozy ludności ani obliczeń chłonności. Mój szacunek daje około 125% zapotrzebowania, tuż pod limitem 130%.
Limit fizycznie nieosiągalny, czyli pusty. Intensywność to jedyny wskaźnik POG, który wiąże przyszłe plany miejscowe.
Teksty planów: na 191 ha plan zakazuje zabudowy lub dopuszcza tylko ścieżki i sieci, w tym 146 ha w strefie jednorodzinnej. Park miejski w Nowej Hucie Przyszłości (17,5 ha) był zielenią do grudnia 2025, na usługi zmieniono go w lipcu 2026.
Dopuszczalne tylko wtedy, gdy nie schodzi poniżej najwyższego minimum z planów miejscowych w strefie. 126 stref ma 10% lub mniej.
Teksty planów: na 155 ha plan dopuszcza wyłącznie domy. Mediana intensywności rośnie z 0,9 do 1,6, a wysokości z 11 do 15 m. Podtyp „SW1” dopuszcza domy, ale profilem pozostaje zabudowa wielorodzinna.
Tam, gdzie projekt chroni teren (m.in. Zakrzówek, rejon Lasu Borkowskiego), plan miejscowy daje dziś właścicielom prawo zabudowy. Dostosowanie planów może rodzić roszczenia, które trzeba oszacować.
Podtyp SN1 dopuszcza hotele, handel i usługi bez limitu intensywności. To 60% strefy zieleni.
Limity przepisane z wież kościołów i istniejących wieżowców, także w obszarze UNESCO (do 82 m).
Standard dostępności poluzowany względem ustawowych 1 500 m w strefach jednorodzinnych. W wersji z października 2025 było 1 600 m.
72% stref jednorodzinnych bez planu miejscowego leży poza OUZ, czyli bez możliwości uzyskania warunków zabudowy. 21 OUZ ma mniej niż 5 budynków.
Korytarze planowanych dróg oznaczone jako strefa otwarta z zielenią 0%.
Studium wygasło 31 sierpnia. Bez planu ogólnego nie ma nowych warunków zabudowy ani planów miejscowych. To argument za szybkością, który sprzyja przepuszczeniu błędów.
To najmocniejszy wzorzec w całym pliku. Na 374 ha (174 plamy powyżej 0,3 ha) obowiązujący plan miejscowy przewiduje usługi albo produkcję, a projekt POG wyznacza strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową, w 327 ha wielorodzinną. Dla właściciela to zmiana, która po korekcie planu miejscowego albo w trybie ZPI może wielokrotnie podnieść wartość gruntu. Dokładnie ten mechanizm media opisywały na przykładzie terenu po Galerii Plaza.
W wersji z 31 lipca trzy nagłośnione lokalizacje wyglądają już inaczej, niż opisywała prasa: teren UC.1 z planu „Lema – Staw Dąbski” (według mojej identyfikacji działka po Plazie) jest w strefie handlu 26SH, dawny Miastoprojekt w usługowej 380SU, a Kapelanka w 11SH. Porównanie wersji (rozdział 7) pokazuje, że Plaza i Miastoprojekt były strefą wielorodzinną w październiku i w grudniu 2025 r., a zmieniono je dopiero w lipcu 2026 r. Sam mechanizm pozostał jednak w wielu innych miejscach, o których nikt głośno nie mówił. Z 374 ha obecną strefę mieszkaniową 217 ha miało już w październiku, 103 ha dostały ją w grudniu, a 47 ha w lipcu (kolumna „Od wersji”). Teksty uchwał (rozdział 8, kolumna „Tekst planu”) pokazują, że na 227 ha plan nowych mieszkań nie dopuszcza, na 124 ha dopuszcza je z limitem, a na 22 ha sam je przewiduje. Kolumny „niezab.” i „os. prawne” pokazują, jaka część plamy to działki bez budynków i jaka należy do osób prawnych.
Plamy wyznaczyłem po symbolu z rysunku planu, a potem sprawdziłem teksty uchwał wszystkich 84 planów (rozdział 8). Kolumna „Tekst planu” pokazuje wynik dla przeważającej części plamy. Część terenów „U” dopuszcza mieszkania jako funkcję uzupełniającą z limitem, m.in. Kliny Południe (do 50% zabudowy) i Rybitwy-Północ (do 40%). Każdą pozycję trzeba jeszcze zestawić z rejestrem wniosków do planu ogólnego.
Na 280 ha (209 plam) plan miejscowy chroni teren jako zieleń, grunty rolne albo wody, a POG zalicza go do strefy mieszkaniowej, usługowej lub gospodarczej. Plan miejscowy obowiązuje dalej, ale to POG wyznacza, do czego wolno go będzie zmienić. Wśród pozycji są miejsca znane ze sporów: Zakrzówek, Kliny, Bronowice Małe przy Tetmajera, łąki w Kostrzu i Skotnikach, Tyniec, Górka Narodowa. Największa pojedyncza plama (17,5 ha w Nowej Hucie Przyszłości) to teren, który miejski dokument o zieleni opisuje jako przyszły park „Błonia 2.0”. Ta plama pojawiła się dopiero w wersji lipcowej: w październiku i grudniu 2025 r. teren był strefą zieleni. Większość pozostałych pozycji (233 ha) jest w projekcie od pierwszej wersji. Teksty uchwał (rozdział 9, kolumna „Tekst planu”) pokazują, że na 191 ha plan chroni teren przed zabudową, na 79 ha dopuszcza zabudowę ograniczoną, a na 10 ha teren jest zielony tylko z nazwy.
229 ha terenów o przeznaczeniu jednorodzinnym w planach miejscowych leży w strefie SW, głównie w podtypie „SW1 z dopuszczeniem zabudowy jednorodzinnej”. Nazwa podtypu uspokaja, ale prawnie to strefa wielorodzinna z intensywnością 0,8–2,8 i wysokością 13–20 m. Dotyczy to m.in. Klinów, Osiedla Oficerskiego, Olszy, Żabińca i rejonu Piastowskiej. W tych osiedlach wyburzanie domów pod bloki już dziś budzi konflikty. Teksty uchwał (rozdział 10, kolumna „Tekst planu”) pokazują, że na 155 ha plan dopuszcza wyłącznie zabudowę jednorodzinną, a na 72 ha dopuszcza wielorodzinną tylko w ograniczonym zakresie.
Po nowelizacji z listopada 2025 r. plan miejscowy musi być zgodny z POG tylko co do profilu funkcji, minimalnej powierzchni biologicznie czynnej i maksymalnej intensywności. Wysokość i powierzchnia zabudowy z POG wiążą wyłącznie decyzje o warunkach zabudowy. Intensywność jest więc jedynym realnym limitem dla przyszłych planów.
Wysokość. Poprzednie władze zapowiadały limit 55 m w całym mieście. W pliku 16 stref mieszkaniowych i usługowych go przekracza, a 43 strefy mają 50 m lub więcej. Wiele wartości wygląda na przepisane z najwyższego obiektu w strefie: 82 m w kwartale kościoła Mariackiego, 102 m przy Unity, 45 m przy klasztorze na Bielanach w środku Lasu Wolskiego. Wieża kościoła staje się w ten sposób limitem dla całej strefy.
W ścisłym obszarze UNESCO 13 stref dopuszcza 36 m lub więcej. Mapa pokazuje też 171 „wysp”: stref co najmniej o 9 m wyższych od wszystkich sąsiadów.
Projekt wprowadza własne „podtypy” wpisane w pole nazwy alternatywnej. Nie mają umocowania w rozporządzeniu. Liczy się wyłącznie profil i wskaźniki. Podtypy pojawiły się w wersji grudniowej. W październikowej każda strefa zieleni miała pełny katalog usług, a każda wielorodzinna dopuszczała domy, więc SN1 i SW1 są zawężeniem tamtych zapisów.
Ustawowy standard w mieście to 1 500 m pieszo do szkoły podstawowej. Projekt dzieli miasto na dwie części: 1 000 m w obszarze centralnym (5 545 ha) i 2 500 m na 5 090 ha peryferii, niemal wyłącznie w strefach jednorodzinnych. Dla nowych osiedli na obrzeżach to wyraźne poluzowanie wymogu. Standard zieleni jest za to ostrzejszy od ustawowego w odległości (500 m do terenów o łącznej powierzchni 3 ha), a łagodniejszy w wielkości dużego parku (15 ha zamiast 20 ha). W wersji z października 2025 r. peryferie miały 1 600 m do szkoły, a zieleń 700 m w centrum i 1 400 m poza nim. W grudniu szkołę poluzowano do 2 500 m, a zieleń zaostrzono do 500 m w całym mieście.
Dwie kwerendy prasowe dały 108 zgeokodowanych spraw. Dla każdej sprawdziłem strefę w punkcie konfliktu i skład stref w jego promieniu. Kolumna „budowlane” pokazuje, jaka część otoczenia leży w strefach SW, SJ, SU, SP i SH. Kolumna „Wersje” pokazuje symbol strefy w punkcie w październiku 2025, grudniu 2025 i lipcu 2026 r., jeśli się zmieniał (odczyt w promieniu 40 m, więc przy małych strefach przybliżony).
Rysunek Studium jest dostępny tylko jako obraz, więc sklasyfikowałem go po kolorach. Da się w ten sposób odróżnić tereny inwestycyjne od zieleni urządzonej (ZU) i terenów otwartych (ZR). Nie da się odróżnić zabudowy jednorodzinnej od wielorodzinnej ani odczytać wskaźników jednostek.
Wyspy widać na mapie po wybraniu sygnału audytu „wyspa wysokości”. Listę 171 wysp wysokości daje tabela strefy_POG_z_flagami.csv z aneksu B: kolumna flagi_opis zawiera wtedy wyspa_wysokosci (bit 16 w kolumnie flagi). Listy par sąsiadów i wysp intensywności nie są dołączone do geoportalu.
Teksty uchwał (rozdział 11, kolumna „Tekst planu”): na 104 ha plan dopuszcza nową zabudowę, na 76 ha i tak jej nie dopuszcza.
Bilansu nie da się dziś ocenić, bo urząd go nie opublikował. Na stronie BIP jako „katalog stref” wisi wyłącznie tabela z rozporządzenia ministra, w dodatku w brzmieniu sprzed nowelizacji z 2026 r. Nie ma uzasadnienia, prognozy ludności, zapotrzebowania ani obliczeń chłonności. To element obowiązkowy i najczęstsza przyczyna unieważniania planów ogólnych przez wojewodów.
Szacunek opiera się na moich założeniach: zasób mieszkaniowy około 28 mln m², prognozowane 50 m² na osobę, udział funkcji mieszkaniowej 80% w SW i 90% w SJ, powierzchnia użytkowa 70–80% powierzchni kondygnacji. Dane o zasobie i prognozie podaję z pamięci i trzeba je zweryfikować w Banku Danych Lokalnych GUS. To sprawdzian rzędu wielkości, a nie bilans.
| Obszar kontroli | Ocena | Ustalenie |
|---|---|---|
| Pełne i rozłączne pokrycie strefami | Zgodne | Suma stref równa się obszarowi planu (32 494,5 ha). Poza planem jest około 190 ha miasta, z czego 127 ha w 21 enklawach, zapewne terenach zamkniętych. Pozostałe około 63 ha wymaga wyjaśnienia. |
| Profile funkcjonalne zgodne z załącznikiem nr 1 | Zgodne | Wszystkie profile podstawowe i dodatkowe mieszczą się w katalogu rozporządzenia. Brak strefy SZ jest dopuszczalny. |
| Komplet obowiązkowych wskaźników | Zgodne | Strefy SW, SJ, SU, SH, SP i SR mają intensywność, wysokość i powierzchnię zabudowy. PBC jest we wszystkich strefach. |
| Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej | Ryzyko | 716 stref poniżej minimum (m.in. 425 usługowych, 200 wielorodzinnych, 22 handlowe, 31 zieleni). Wszystkie leżą w zasięgu planów miejscowych, więc autorzy korzystają z wyjątku z § 2 ust. 3. Trzeba wykazać dla każdej strefy, że wartość nie jest niższa od najwyższego minimum w tych planach. Wojewoda unieważnił za to plan Pyskowic. |
| Bilans zapotrzebowania i chłonności | Nie do oceny | Brak uzasadnienia. Założenie 1,1 mln mieszkańców nie ma oparcia w prognozie GUS ani w przyjętej strategii. |
| Zgodność ze strategią rozwoju | Luka | Strategia nie jest przyjęta. Bez niej nie można podwyższyć zapotrzebowania ponad prognozę GUS. |
| Strefa komunikacyjna | Raczej zgodne | Obejmuje drogi klasy zbiorczej i wyższe oraz kolej. Drogi lokalne i dojazdowe to 27 ha, do korekty. Planowane trasy są poza strefą SK. |
| Rezerwy drogowe w strefie otwartej | Do wyjaśnienia | Zieleń 0% i wysokość 13 m w strefie otwartej są formalnie dopuszczalne, ale kłócą się z jej charakterem. Podtypy nie mają mocy prawnej. |
| Obszary uzupełnienia zabudowy | Ryzyko | 21 z 106 obszarów ma w ewidencji mniej niż 5 budynków, a rozporządzenie wymaga zgrupowań co najmniej pięciu. Błędy w OUZ to druga najczęstsza przyczyna rozstrzygnięć nadzorczych. |
| Obszar zabudowy śródmiejskiej | Do wyjaśnienia | 811 ha, w tym 118 ha stref zieleni, 53 ha otwartych i 39 ha komunikacyjnych. Definicja mówi o zwartej, intensywnej zabudowie. OZS obniża wymaganą zieleń do dwóch trzecich i łagodzi normy nasłonecznienia. |
| Standardy dostępności infrastruktury społecznej | Zgodne formalnie | Gmina może zmieniać odległości bez limitu, a powierzchnię dużego parku obniżyć najwyżej o połowę. Wybór 2 500 m do szkoły to decyzja polityczna. |
| Spójność wewnętrzna wskaźników | Niespójne | 202 strefy z nieosiągalną intensywnością, 88 stref z sumą zabudowy i zieleni ponad 100%, wysokości przepisane z dominant. |
| Jakość techniczna pliku | Do poprawy | Nagłówek z datą 2024-12-04 i licznikiem „6” pochodzi z szablonu. Data obowiązywania 31.07.2026 przy statusie „w opracowaniu”. 161 stref poniżej 200 m², w tym 34 praktycznie zerowe. Niepodpisany lub wadliwy GML bywał podstawą rozstrzygnięć nadzorczych. |
| Tereny zagrożone powodzią | Do wyjaśnienia | 77 ha stref budowlanych w zasięgu wody 1%, głównie usługi i tereny gospodarcze na wschodzie miasta. Wymaga uzgodnienia z Wodami Polskimi. |
| Formy ochrony przyrody | Zgodne | Rezerwaty, użytki i Natura 2000 w strefach otwartych. W parkach krajobrazowych jest 74 ha niezabudowanych stref budowlanych, do sprawdzenia z planami ochrony. |
| Ślad zmian między wersjami roboczymi | Do wyjaśnienia | W każdym z dwóch kroków zmieniono rodzaj strefy na ponad 1 000 ha. Urząd nie opublikował uzasadnień tych zmian ani ich powiązania z wnioskami. Bez tego nie da się wykazać, że podobne tereny rozstrzygano jednakowo. |
| Relacja do obowiązujących planów miejscowych | Do uzasadnienia | Na 227 ha strefa mieszkaniowa obejmuje tereny, na których plan miejscowy nowych mieszkań nie dopuszcza, w tym 52 ha z zakazem funkcji chronionych przed hałasem. Plan ogólny nie musi być zgodny z planami miejscowymi, ale bez uzasadnienia takich zmian trudno je obronić w konsultacjach i przed organem nadzoru. Ocena akustyczna należy do prognozy oddziaływania na środowisko. Podobnie 191 ha terenów, które plany chronią przed zabudową, leży w strefach budowlanych, a 155 ha osiedli wyłącznie jednorodzinnych w strefie wielorodzinnej. |
| Skutki finansowe ochrony terenów budowlanych | Do oszacowania | Na 104 ha plan miejscowy dopuszcza nową zabudowę, a projekt wyznacza strefę zieleni lub otwartą. Plan ogólny sam nie odbiera prawa zabudowy, ale przy zmianie planów miejscowych właściciele mogą wystąpić z roszczeniami. Wymaga wyceny i opinii prawnej. |
| Procedura | Przed nami | Opinie, uzgodnienia z RDOŚ i Wodami Polskimi, konsultacje co najmniej 28 dni, publikacja w Rejestrze Urbanistycznym na każdym etapie, rejestr wniosków z rozstrzygnięciem. |
Stan prawny ustalony na podstawie tekstów z ISAP: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2026 poz. 538 ze zm.), rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego (Dz.U. 2023 poz. 2758, zm. 2024 poz. 1775, 2025 poz. 1767, 2026 poz. 826), rozporządzenie o OUZ (Dz.U. 2024 poz. 729).
23 obszary w trzech priorytetach. A: do wyjaśnienia przed dalszym procedowaniem. B: do przeanalizowania w toku prac. C: do sprawdzenia przy okazji. Pod tabelą jest skrócona karta każdego obszaru. Pełne karty z pytaniami dla ekspertów i listą danych potrzebnych z urzędu są w osobnym dokumencie, który nie jest dołączony do geoportalu. Jest dostępny u autora opracowania. Zasięg na mapie ma 21 z 23 obszarów; A1 i C6 dotyczą całego planu. Zasięg i pełną listę stref pokazuje geoportal po otwarciu obszaru. Te same zasięgi są w pliku GeoPackage (warstwa obszary_do_poglebionych_analiz), dostępnym u autora opracowania.
| Nr | Obszar | Skala | Główny powód | Co sprawdzić | Z kim | Zacznij od |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | Bilans terenów i uzasadnienie projektu | cały plan | Urząd nie opublikował uzasadnienia ani bilansu; strategia rozwoju nie jest przyjęta. | Odtworzyć bilans według rozporządzenia na danych GUS; test z art. 13d ust. 3. | demograf, prawnik | – |
| A2 | Zmiany między wersjami roboczymi a rejestr wniosków | 408 ha | 200 ha usług i przemysłu oraz 206 ha zieleni przeniesiono do stref budowlanych między wersjami, bez opublikowanego uzasadnienia. | Każdą zmianę zestawić z wnioskiem, wnioskodawcą i osobą, która ją wprowadziła; zacząć od lipca 2026 r. | audyt wewnętrzny, prawnik | 1082SW |
| A3 | Płaszów, Rybitwy, Zakole Wisły, Bagry | 97 ha | Na 64 ha plan miejscowy nie dopuszcza mieszkań, w tym 27 ha z zakazem wprost; 54 ha dopisano w grudniu 2025 r. | Wnioski i wnioskodawcy; sąsiedztwo oczyszczalni; klimat akustyczny; dlaczego resztę rejonu wycofano z mieszkaniówki. | urbanista, prawnik, akustyk | 1142SW |
| A4 | Kliny | 89 ha | 37 ha wolnych gruntów osób prawnych: POG znosi limit 50% mieszkań; 6,6 ha zieleni z zakazem zabudowy w strefie wielorodzinnej. | Ile mieszkań daje zniesienie limitu; wnioski właścicieli; ochrona łąk przy Gadomskiego. | urbanista, rzeczoznawca, przyrodnik | 48SW |
| A5 | Park miejski w Nowej Hucie Przyszłości | 18 ha | W planie park miejski, do grudnia 2025 r. zieleń, od lipca 2026 r. usługi z magazynami. | Kto i na czyj wniosek zmienił strefę; stanowisko spółki KNHP i ZZM. | urbanista, spółka KNHP, ZZM | 1622SU |
| A6 | Plany uchwalone od 2022 r. bez mieszkań, zmienione w POG na strefę mieszkaniową | 45 ha | Plany z lat 2022–2026 bez mieszkań, zmienione w POG na strefę mieszkaniową (m.in. Osiedle Oficerskie, plan z sierpnia 2025 r.). | Uzasadnienia tych planów; czy zmieniły się okoliczności; wnioski do planu ogólnego. | prawnik, urbanista | 1082SW |
| B1 | Czyżyny–Łęg, Stare Czyżyny i dawne lotnisko | 56 ha | Intensywność do trzech razy wyższa niż w planie; intensywność 12,0 w pięciu strefach. | Źródło wartości 12,0; wpływ na pas startowy i Muzeum Lotnictwa. | urbanista, konserwator | 1404SW |
| B2 | Wielicka, Cystersów, Wadowicka, Zabłocie, Grzegórzki | 75 ha | Na 45 ha plan nie dopuszcza mieszkań; w projekcie od pierwszej wersji. | Świadoma decyzja czy uogólnienie; skutki dla miejsc pracy w śródmieściu. | urbanista, ekonomista | 1096SW |
| B3 | Tereny z zakazem funkcji chronionych przed hałasem | 52 ha | Plan zakazuje tam nawet usług chronionych przed hałasem, POG wyznacza strefę mieszkaniową. | Aktualne mapy akustyczne; prognoza oddziaływania na środowisko. | akustyk, RDOŚ | 1161SW |
| B4 | Grunty rolne i zieleń z zakazem zabudowy w strefach budowlanych | 191 ha | Plan zakazuje budynków: 146 ha w strefie jednorodzinnej, 45 ha w wielorodzinnej, usługowej i gospodarczej. | Uogólnienie granic czy świadoma zmiana; parki krajobrazowe i Natura 2000. | urbanista, przyrodnik, RDOŚ | 980SJ |
| B5 | Zakrzówek i Pychowice | 35 ha | Zieleń z planów w strefie jednorodzinnej; strefa 36 m obok strefy 11 m. | Zakres ochrony po sporze o Zakrzówek; kontrast wysokości przy 359SU. | przyrodnik, urbanista | 514SJ |
| B6 | Wskaźniki intensywności i wysokości | 196 stref | Intensywność 12,0 w 12 strefach; 43 strefy od 50 m wzwyż. | Metoda wyznaczania wskaźników; zasada dla dominant. | urbanista, prawnik | 640SW |
| B7 | Powierzchnia biologicznie czynna poniżej minimum z rozporządzenia | 716 stref, 1 059 ha | Powierzchnia biologicznie czynna poniżej minimum z rozporządzenia; wyjątek dopuszczalny tylko warunkowo. | Dowód spełnienia wyjątku dla każdej strefy. | prawnik | – |
| B8 | Stare Miasto i obszar UNESCO | 91 stref | Wysokości przepisane z wież; zabudowa i zieleń sumują się ponad 100%. | Zgodność z planem zarządzania UNESCO; zasięg obszaru zabudowy śródmiejskiej. | konserwator, ICOMOS | 691SU |
| B9 | Standardy dostępności i obszary uzupełnienia zabudowy | cały plan | Szkoła do 2 500 m na peryferiach; 21 obszarów uzupełnienia zabudowy z mniej niż 5 budynkami. | Uzasadnienie standardu; zgodność obszarów uzupełnienia z rozporządzeniem. | prawnik, wydział edukacji | – |
| B10 | Osiedla jednorodzinne w strefie wielorodzinnej | 229 ha | Na 155 ha plan dopuszcza wyłącznie zabudowę jednorodzinną; mediana intensywności rośnie z 0,9 do 1,6, a wysokości z 11 do 15 m. | Czy osiedla świadomie włączono do strefy wielorodzinnej; skutki podtypu SW1; tereny z intensywnością co najmniej dwa razy wyższą niż w planie. | urbanista, prawnik, rady dzielnic | 95SW |
| B11 | Prawo zabudowy z planów w strefach zieleni | 104 ha | Plan miejscowy dopuszcza nową zabudowę, a projekt wyznacza strefę zieleni lub otwartą, m.in. Zakrzówek i rejon Lasu Borkowskiego. | Wycena możliwych roszczeń przy zmianie planów; zgodność podtypu „osuwiska” z rejestrem osuwisk; rezerwy drogowe na terenach budowlanych. | rzeczoznawca, prawnik, geolog | 472SO |
| C1 | Zieleń z pełnym katalogiem usług (SN1) i usługi z magazynami (SU1) | 2 805 ha | 60% strefy zieleni (podtyp SN1) dopuszcza hotele, handel i usługi bez limitu intensywności. | Które parki powinny mieć węższy profil. | urbanista, ZZM | – |
| C2 | Rezerwy pod drogi i infrastrukturę w strefie otwartej | 342 ha | Korytarze planowanych tras w strefie otwartej z zielenią 0%. | Zgodność z aktualnymi planami tras; forma do obrony przed nadzorem. | ZDMK, urbanista | – |
| C3 | Strefy handlu wielkopowierzchniowego | 283 ha | Powierzchnia stref handlu prawie podwojona w grudniu 2025 r. | Uzasadnienie nowych lokalizacji. | urbanista, ekonomista | 36SH |
| C4 | Strefy budowlane w zasięgu wody 1% | 77 ha | Strefy budowlane w zasięgu wody 1%. | Uzgodnienie z Wodami Polskimi. | hydrolog | 1556SU |
| C5 | Miejsca znane ze sporów, w których projekt nie zmienia kierunku | 9 stref | Miejsca znane ze sporów, w których projekt utrzymuje sporny kierunek. | Stanowiska rad dzielnic. | rady dzielnic | 483SW |
| C6 | Jakość techniczna pliku GML | cały plik | Błędy w nagłówku pliku GML i 161 stref poniżej 200 m². | Walidacja przed publikacją w Rejestrze Urbanistycznym. | geoinformatyk | – |
Analiza podaje 225 pozycji, a zasięg obszaru na mapie przecina 289 stref.
Lista obejmuje tylko strefy zieleni i rekreacji (SN) z dopuszczoną wysokością zabudowy ponad 6 m. Skala 2 805 ha to powierzchnia całego podtypu SN1 (947 stref).
Lista obejmuje strefy budowlane (SW, SJ, SU, SP, SH), w których woda 1% zajmuje ponad 0,5 ha. Skala 77 ha to łączna powierzchnia zalewana w tych strefach, a nie powierzchnia samych stref.
Urząd opublikował trzy wersje: „koncepcję” z 3 października 2025 r. (opiniowanie w wydziałach), wersję z 18 grudnia 2025 r. (drugi etap konsultacji wewnątrz urzędu) i wersję z 31 lipca 2026 r. Dwie pierwsze to arkusze PDF w skali 1:10 000, bez danych wektorowych. Wpasowałem je w układ współrzędnych i odczytałem symbol strefy z kolorów, a potem porównałem wszystkie trzy wersje w siatce 2,5 m. Z PDF-ów da się odczytać tylko rodzaj strefy. Wskaźników w nich nie ma.
| Strefa | X 2025 | XII 2025 | VII 2026 | Zmiana |
|---|---|---|---|---|
| SW wielorodzinna | 4 552 | 4 422 | 4 042 | −510 |
| SJ jednorodzinna | 6 900 | 6 829 | 6 593 | −307 |
| SU usługowa | 2 800 | 2 464 | 2 441 | −359 |
| SH handel wielkopow. | 158 | 295 | 283 | +125 |
| SP gospodarcza | 1 417 | 1 791 | 1 946 | +529 |
| SR prod. rolnicza | 2 610 | 2 578 | 2 516 | −94 |
| SI infrastrukturalna | 525 | 631 | 693 | +168 |
| SN zieleń i rekreacja | 4 467 | 4 344 | 4 712 | +245 |
| SC cmentarze | 240 | 233 | 231 | −9 |
| SG górnictwo | 5 | 50 | 49 | +44 |
| SO otwarta | 6 028 | 6 220 | 6 437 | +409 |
| SK komunikacyjna | 2 792 | 2 639 | 2 551 | −241 |
Październik i grudzień: wartości z tabel na arkuszach. Lipiec: suma z pliku GML.
Kolumna „Dziś” to strefa z wersji lipcowej w miejscu plamy. Tabele pokazują plamy od 0,5 ha, w plikach GIS są wszystkie od 0,3 ha. Klasyfikacja kolorów zgadza się z plikiem GML w 87–91% powierzchni, a różnica to w większości rzeczywiste zmiany. Kreskowanie, znak wodny i podkład budynków na arkuszach mogą dawać pojedyncze fałszywe plamy, więc każdą pozycję trzeba potwierdzić na oryginalnym PDF-ie. Nie pokazuję zmian między strefą infrastrukturalną a komunikacyjną, bo ich kolory na skanach są zbyt podobne.
Wycinki arkuszy wcześniejszych wersji dla stref 26SH, 36SH, 125SW, 380SU, 1082SW, 1142SW, 1223SW, 1310SW, 1404SW, 1544SU, 1598SW, 1620SW, 1622SU są w aneksie A.
Sprawdziłem teksty uchwał wszystkich 84 planów, w których leżą plamy z rozdziału 1.1 (374 ha, 239 terenów): przeznaczenie terenu, dopuszczenie mieszkań i wskaźniki. Plan miejscowy obowiązuje dalej i sam POG niczego w nim nie zmienia. Strefa POG decyduje o tym, na co plan będzie można zmienić albo co da się uzyskać w trybie zintegrowanego planu inwestycyjnego.
Źródło: teksty uchwał z BIP Miasta Krakowa (załącznik „Tekst planu” na stronie każdego planu; tam, gdzie BIP podaje tekst zmiany planu, sprawdzono, czy dotyczy badanych terenów). Większość tekstów czytali pomocniczy agenci. Sprawdziłem automatycznie, że 272 z 274 przytoczonych cytatów występuje dosłownie w tekście właściwej uchwały, a kilkanaście największych pozycji przeczytałem sam. 13 terenów (13 ha) ma pewność „średnią”, bo zapis planu jest niejednoznaczny. Nie zaglądałem do rysunków planów, więc stref i linii zaznaczonych tylko na rysunku nie uwzględniam. Kolumna „× int.” to stosunek maksymalnej intensywności z POG do maksymalnej z planu. Kliknięcie symbolu strefy otwiera ją na mapie.
Tak samo sprawdziłem plamy z rozdziału 1.2: tereny zieleni, rolne i wód z planów miejscowych, które projekt POG zalicza do stref budowlanych (280 ha, 197 terenów w 98 planach). Pytanie brzmiało: co plan pozwala tam zbudować.
Źródło i metoda jak w rozdziale 8. Z 424 przytoczonych cytatów 410 występuje dosłownie w tekście właściwej uchwały; pozostałe to skróty z wielokropkiem. 56 terenów (75 ha) ma pewność „średnią”. Najczęściej dlatego, że plan nie zakazuje budynków wprost, a ochrona wynika z zamkniętego katalogu dopuszczonych obiektów. Kolumna „Niezab.” to udział działek bez budynków w plamie, do której należy teren.
Uwaga redakcyjna: tabela ma 233 wiersze dla 197 terenów, bo teren położony w kilku strefach ma osobny wiersz dla każdej strefy.
Trzecia grupa to plamy z rozdziału 1.3: tereny zabudowy jednorodzinnej z planów miejscowych, które projekt POG zalicza do strefy wielorodzinnej (229 ha, 167 terenów w 50 planach). Pytanie brzmiało: czy plan dopuszcza tam bloki i jakie ma wskaźniki.
Źródło i metoda jak w rozdziale 8. Z 227 przytoczonych cytatów 223 występują dosłownie w tekście właściwej uchwały. 32 tereny (56 ha) mają pewność „średnią” lub „niską”. To głównie Osiedle Oficerskie, gdzie plan dopuszcza wille wielorodzinne bez limitu mieszkań, więc granica między ograniczonym a pełnym dopuszczeniem jest ocenna. Kolumna „× int.” to stosunek maksymalnej intensywności z POG do maksymalnej z planu.
Ostatnia grupa to kierunek odwrotny: tereny mieszkaniowe, usługowe i produkcyjne z planów miejscowych, które projekt POG zalicza do stref zieleni lub otwartych (207 ha, 96 terenów w 57 planach). Pytanie brzmiało: ile prawa do zabudowy plan tam dziś daje.
Źródło i metoda jak w rozdziale 8. Z 132 przytoczonych cytatów 126 występuje dosłownie w tekście właściwej uchwały. 29 terenów (48 ha) ma pewność „średnią”, najczęściej dlatego, że zasięg stref osuwiskowych, powodziowych i zieleni wynika tylko z rysunku planu. Tekst planu „Białe Morza” w BIP ma uszkodzone kodowanie znaków i został odczytany pośrednio, więc tę pozycję trzeba potwierdzić na oryginale. Skutki finansowe wymagają oceny prawnika i rzeczoznawcy.
Uwaga redakcyjna: tabela ma 107 wierszy dla 96 terenów, bo teren położony w kilku strefach ma osobny wiersz dla każdej strefy.
Pliki do dalszej pracy w GIS są dostępne u autora opracowania: GeoPackage ze strefami i flagami, warstwy zmian względem planów miejscowych, plamy zmian między wersjami roboczymi, plamy Studium, konflikty, OUZ i OZS oraz tabele CSV. Tabele CSV można pobrać w aneksie B.
Ilustracje do rozdziału 7: wycinki arkuszy PDF dwóch wcześniejszych wersji roboczych dla 13 stref wymienionych w tekście. Pozwalają sprawdzić na oryginalnym rysunku, jaki rodzaj strefy miał teren przed zmianą. Te same arkusze są w geoportalu jako warstwy „Wcześniejsze wersje robocze (skany)”.
Tabele, z których powstały zestawienia w tej analizie. Wszystkie pliki mają kodowanie UTF-8 ze znacznikiem BOM, więc otwierają się w Excelu z polskimi znakami. Znak rozdzielający kolumny jest różny w różnych plikach i jest podany w tabeli.
| Plik | Zawartość | Wierszy | Kolumn | Separator | Rozmiar |
|---|---|---|---|---|---|
| strefy_POG_z_flagami.csv | Wszystkie strefy projektu: wskaźniki, profile, pokrycie planami miejscowymi, Studium, budynki, powódź, UNESCO, sygnały audytu, symbole z wersji X i XII 2025. | 8 050 | 34 | przecinek | 1,8 MB |
| zmiany_MPZP_vs_POG.csv | Plamy czterech grup z rozdziałów 1 i 3 (usługi w strefie mieszkaniowej, zieleń w strefie budowlanej, osiedla jednorodzinne w strefie wielorodzinnej, tereny budowlane w strefie zieleni) z własnością i wynikiem lektury tekstu planu. | 568 | 37 | przecinek | 160 kB |
| zmiany_miedzy_wersjami.csv | Plamy zmian między wersjami roboczymi X 2025, XII 2025 i VII 2026 (rozdział 7). | 1 247 | 22 | przecinek | 195 kB |
| konflikty_planistyczne.csv | Konflikty planistyczne 2016–2026 z opisem, źródłami, strefą w punkcie i składem otoczenia (rozdział 2). | 108 | 29 | przecinek | 171 kB |
| obszary_do_poglebionych_analiz.csv | Lista obszarów do pogłębionych analiz A1–C6 (rozdział 6). | 23 | 11 | średnik | 10 kB |
| weryfikacja_w_tekstach_MPZP.csv | Największe pozycje z rozdziału 8 z cytatami z uchwał i odnośnikiem do BIP. | 32 | 16 | średnik | 12 kB |
| weryfikacja_w_tekstach_MPZP_wszystkie_tereny.csv | Wszystkie tereny usługowe i produkcyjne z planów w strefach mieszkaniowych (rozdział 8). | 239 | 25 | średnik | 94 kB |
| weryfikacja_w_tekstach_MPZP_zielen.csv | Zieleń i grunty rolne z planów w strefach budowlanych (rozdział 9). | 233 | 27 | średnik | 138 kB |
| weryfikacja_w_tekstach_MPZP_osiedla.csv | Osiedla jednorodzinne z planów w strefie wielorodzinnej (rozdział 10). | 167 | 30 | średnik | 91 kB |
| weryfikacja_w_tekstach_MPZP_budowlane_w_zieleni.csv | Tereny budowlane z planów w strefach zieleni i otwartych (rozdział 11). | 107 | 22 | średnik | 50 kB |
Plik GeoPackage z warstwami GIS (POG_Krakow_audyt.gpkg, 34 MB) nie jest dołączony do geoportalu. Jest dostępny u autora opracowania.
Plik strefy_POG_z_flagami.csv ma w geoportalu sygnał „intensywność nieosiągalna” (int_nieosiagalna, bit 8) policzony tak jak na mapie, czyli progiem 2,8 m na kondygnację.